莱芜商品房均价首破5000元 房价上涨权威分析

日前，市统计局网站发布《上半年莱芜房地产市场持续向好，投资增速明显回落》一文，今年以来，随着全市促进商品房市场平稳健康发展相关政策措施的落地发力，全市商品房市场供求活跃，市场交易量稳步增长，商品房价格总体稳定，房地产市场总体呈现持续向好的运行态势。

全市房地产运行特点

（一）市场交易活跃，商品房销量创历史新高

1-6月份，全市商品房实现销售面积55.1万平方米，同比增长56.1%，比2016年全年的销量还多出2.5万平方米。其中，住宅实现销售面积52.81万平方米，增长56.69%。全市商品房实现销售额27.95亿元，增长61.99%，其中，住宅实现销售额25.95亿元，增长60.61%。

从销售区域来看，  莱城区、高新区、经济开发区仍是主要的销售区域， 商品房销售面积占到全市的90.7%，占比过九成；从销售类型来看，现房销售面积11.93万平方米，同比增长14.1 %，期房销售面积43.18万平方米，同比增长73.87%，快于销售增长17.2个百分点，销量占比过七成；从销售户型看，90平方米及以下销售5.19万平方米，占全市住宅销量的9.42%；90-144平方米销售31.7万平方米，占全市住宅销量的57.52%，144平方米以上销售18.22万平方米，占全市住宅销量的33.06%。其中，  90-144平米的户型增势强劲，销售占比近六成，成为商品房销售的主力。

（二）商品房销售价格温和增长，均价首破5000元

6月份，  全市商品房销售均价5071.5元/平方米，  同比增长3.77 %，其中，  住宅均价为4914.3元/平方米，  同比增长2.5%。

全市商品房销量、价格创出历史新高，主要有以下几个方面的原因：  一方面，贷款利率为历年来新低。  银行贷款利率已经下行至近年来的新低，金融环境较为宽松，无论是房地产开发企业还是消费者都能以更低的贷款成本投资和购买商品房；  另一方面，人工、建筑原材料价格均呈现上扬走势。  钢材、水泥等建筑材料均较上年有两位数以上的增长，劳务价格也时逐年攀升，开发成本约束成为商品房销售价格上涨的重要推手；  其次，销售的主力楼盘均位于城市中心区域。  楼盘的位置是决定销量及价格的决定新因素，城市中心区域，购物便利、出行便捷、教育水平更高，商品房增值潜力更大，易受消费者青睐。

（三） 市场运行平稳，“去库存”取得阶段性成效

上半年，全市商品房销售额占商品房实际完成投资的比重达到87%，较上年同期提高了32个百分点，表明市场需求旺盛，供需关系更加协调。与此同时，伴随楼市升温以及“去库存”政策的持续发力，全市商品房“去库存”已取得新成效。截至6月底，全市新建商品房待售（库存）面积降至47.56万平方米，同比下降25.08%。其中，住宅待售面积34.86万平方米，同比下降28.01 %；商用房待售面积12.7万平方米，同比下降 15.67%。特别值得一提的是，商品房“去库存”结构呈现可喜变化，除中心城区下降较快外，偏远地区商品房库存首次出现快下降。  得益于济莱协作区建设及近期济莱城际铁路开工建设的利好，雪野旅游区销售住宅4万平方米，增长348%，其中别墅销售2.5万平方米。

（四）市场前景看好，发展动力强劲

从行业“三大”先行指标运行情况来看，持续看涨趋势明显。截止6月底，全市商品房开发实际到位资金36.44亿元，同比增长43.56%；商品房开发土地购置面积30.16万平方米，同比增长475.2%；商品房开发新开工面积87.2万平方米，同比增长120.5%。先行指标趋向持续看涨，表明开发商对全市商品房市场前景看好，开发热情依然较强；从商品房投资类别来看，住宅投资领跑商品房投资。全市住宅完成投资24.54亿元，同比增长13.06%，高于全市商品房投资11.7个百分点，继续保持快速增长势头；从发展动能来看，新建项目带来后劲支撑。目前，全市纳入联网直报的商品房开发项目有56个，较上年同期增加12个。其中，新项目完成投资9.28亿元，占全市房地产投资的29%，拉动全市房地产投资增长29.4个百分点。实现商品房销售面积9.89万平方米，占全市销售面积的17.94%，拉动全市销售面积增长28个百分点。

值得关注的问题

（一）营业用房投资出现大幅下降

全市商业营业用房完成投资3.93亿元，同比下降51.7%，低于住宅投资增速64个百分点。营业用房投资下降，在一定程度上会影响住宅的周边配套，降低商品房整体的建设品质。

（二）财务杠杆率有抬头趋势

全市商品房开发到位资金中银行贷款部分为6.06亿元，占全部到位资金的16.6%，较一季度提高1.2个百分点，较去年同期提高14.3个百分点。杠杆率上升将在一定程度上增加企业的财务成本,并使企业债务违约风险上升。

（三）区域销售不均衡问题突出

从分布情况来看，全市商品房销售主要集中于以市区为中心的建成区范围内，其销售面积占到全市的九成以上，而 距市中心较远的钢城区、雪野旅游区和农高区则销售惨淡，特别是钢城，一直没有走出市场低迷状态，截至目前只销售了730平方米，相比于其现有的3.6万平方待售面积，待售压力极大，反观雪野旅游区，尽管今年以来销售形势出现明显好转，但仍有超过11万平方米的待售房，“去库存”压力也不小。